專(zhuān)家觀點(diǎn)：土地成本必將抬升房?jī)r(jià)

　　牛鳳瑞(中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任)

　　為中低收入群體開(kāi)發(fā)的住宅產(chǎn)品，一般是銷(xiāo)售價(jià)格在4000元/平方米左右的經(jīng)濟(jì)適用房。它之所以銷(xiāo)售價(jià)格低，主要是政府在土地出讓金以及相關(guān)稅費(fèi)方面給予一定的減免。目前，政府不可能對(duì)此投入大量的公共財(cái)力，所以北京市政府有關(guān)部門(mén)每年都在提出大力開(kāi)發(fā)中低價(jià)位住宅，但是實(shí)際中卻并沒(méi)有什么行動(dòng)。

　　現(xiàn)在有些住宅產(chǎn)品的銷(xiāo)售價(jià)格居高不下，并非完全是因?yàn)橥恋爻杀驹黾佣鴮?dǎo)致，因?yàn)橛行╉?xiàng)目是在“8·31”土地大限之前拿到的土地，但在銷(xiāo)售過(guò)程中卻按照目前公開(kāi)出讓的土地成本來(lái)計(jì)算房?jī)r(jià)，因此這些項(xiàng)目還是存在巨大的利潤(rùn)空間的。

　　從可操作層面來(lái)看，真正按照政府有關(guān)部門(mén)的要求，進(jìn)行中低價(jià)位住宅的開(kāi)發(fā)難度比較大。尤其是目前的土地出讓政策，導(dǎo)致土地出讓成本不斷上升，而開(kāi)發(fā)商也必然會(huì)將增加的成本轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)中。目前可以通過(guò)降低土地出讓金的方式來(lái)開(kāi)發(fā)一批中低價(jià)位的住宅產(chǎn)品，但是這也并非長(zhǎng)久之計(jì)。

　　北京舉措：市建委將出臺(tái)房地產(chǎn)監(jiān)管政策

　　26日，北京市建委有關(guān)官員表示，將出臺(tái)政策對(duì)商品房交易市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管，預(yù)計(jì)政策27日就會(huì)發(fā)布。

　　而據(jù)媒體此前報(bào)道，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)沈建忠表示，當(dāng)前宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性矛盾的影響并不明顯，對(duì)于部分熱點(diǎn)城市將動(dòng)用行政手段予以調(diào)節(jié)。

　　開(kāi)發(fā)商聲音：拿地方式不改房?jī)r(jià)只會(huì)上升

　　李文杰(中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理)

　　北京大力開(kāi)發(fā)中低價(jià)位的住宅產(chǎn)品需要政府的推動(dòng)，但是這個(gè)推動(dòng)一定是用市場(chǎng)杠桿來(lái)進(jìn)行。一方面，政府主管部門(mén)可以通過(guò)政策傾斜的方式，來(lái)調(diào)動(dòng)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行中低價(jià)位住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的積極性，比如在土地出讓金繳納時(shí)間和比例等方面給予優(yōu)惠、降低一些開(kāi)發(fā)門(mén)檻等。另一方面可以提高土地的使用率，來(lái)提供更多的中低價(jià)位的住宅產(chǎn)品。比如在進(jìn)行前期規(guī)劃時(shí)，可以加大住宅產(chǎn)品的密度和高度，在一定程度上可以降低整體的開(kāi)發(fā)成本。

　　通過(guò)招拍掛的方式獲得土地的政策執(zhí)行快兩年了，政府有關(guān)部門(mén)當(dāng)初并沒(méi)有想到，通過(guò)這種方式和程序出讓土地的價(jià)格增長(zhǎng)如此之高。同時(shí)，在一定程度上，政府有關(guān)部門(mén)在土地儲(chǔ)備方面并沒(méi)有作準(zhǔn)備。如果按照目前的出讓方式和程序提供土地，房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)只能直線上升。(吳海花 張學(xué)冬 蔣彥鑫）

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